幸运赛车计划:【生活貼士】合理的房價?安家置業的旅程(三)

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經歷了網絡篩選,實地觀察和綜合分析,你心儀的房子終於出現了。激動之後馬上要進入下一個忐忑的環節:出什麼價合適?

有經驗的經紀人會給做市場對比分析,加上他們對市場走向,地域的區別,房型面積裝修的評估,提供一個參考。這些往往是你自己在網上得不到的信息。比如你急着在好學區買房,春天夏天的時候價格也許會上走,賣方對自己的房子往往期待值比較高,你心理的價位也許買不到你看中的房子。當然最後的價格是你自己決定的。經紀人會和賣方的代表通話,盡量得到更多的信息來保證你在拿到合同的同時,出最少又合理的價錢。

碰到不合理的價格,房子往往會在網上掛很久也沒人買。好的經紀人會關注這樣的房子,在合適的時候提醒你再看一下,如果合適,出一個低價試試賣方的反應。這個過程真是要一個例子一個例子來看,碰到運氣的話時間和價格把握的好,你就會稱心如意!

目前的市場,買方一般可以談下3-5%。這完全要看賣方開的價。如果賣方開得低,別的買家也會覺得合適,於是就會出現multiple offer,這時候就要多方競價,誰出的條件好就賣給誰。這個條件包括:
1. 你出的價格,
2. 過戶的時間,
3. 是現金還是貸款,是什麼樣的貸款,首付多少,定金多少,
4. 有沒有要先把自己目前的房子賣掉才能買這個房子,
5. 是不是買As-is,
6. 甚至於有時你的律師是誰都有可能影響到最後賣方是不是選擇賣給你。
這時候你的經紀人的作用就非常大了。經紀人在跟對方打交道時是不是友好,是不是讓對方信任,做事情是不是有效率,這些都會直接影響最後的結果。當然這裏你的報價是最重要的。

碰到這種情況我一般都建議客戶出一個自己能接受的最高價。為什麼呢?因為有人來搶的房子通常要價不高,而且你找到一個自己滿意的房子也很不容易,真的不值得在幾千塊錢上糾結。要想一下,你是多出了點錢會後悔還是沒有拿到這個房子會後悔,然後做個不讓自己後悔的決定。

至於沒有人來搶的時候,講價就看各自的運氣以及講價的技巧了。我個人認為落地還錢通常不是很明智的做法,講價的時候使勁挑毛病也不是很有幫助。賣方對自己的房子有一定的感情,聽見別人使勁挑毛病會不高興,或者看到你出的價錢太低會覺得是侮辱,這樣價錢就不好談了。所以要給一個比較公道的報價,這時候就需要你的經紀人來幫你掌握尺度。

遞交報價的時候有專門的合同。伊利諾州有規定的文件,可以填寫各種條款,但是不允許修改,為了防止人們給別人設套。只有律師才可以修正條款。這個文件裏面考慮到各種情況,有各種法律上的定義,一共13頁。你的經紀人應該給你逐條講解。這裏篇幅有限,我就不啰嗦了。

在遞交合同的時候一定要遞交你的房款證明。要是是現金買賣,那麼就要有存款證明。要是是貸款,就需要銀行或者貸款的公司給的貸款批准函。所以在開始看房子的時候一定要先把這件事搞定,也好知道自己到底可以買什麼價錢的房子。

在雙方都對價錢和別的條款都達成一致意見以後,雙方簽字,合同開始生效,這時候買方需要交定金。定金是交給對方經紀人的公司的,不是給個人的,所以通常比較有保障。

合同簽好以後有五個工作日是律師審核合同的時間,一般要在這個期間檢查好房子,有什麼需要對方修理的要提出要求,由律師出面跟對方談判。你需要一個有經驗的經紀提供修理的材料和人工的估計,決定什麼一定要修,什麼是沒必要提的要求。等這個協議達成一致,律師會批准合同,然後就可以正式申請貸款,為最後的過戶做準備了。

作者:李暉。芝城西郊經驗豐富的地產經紀。微信號:Huili60540,電話:847-636-9654

 

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